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不動産の税金に関するコラム
不動産では購入から保有、売却などのあらゆる場面で課税と減税措置が規定されています。
不動産登記・権利のコラム
「不動産登記」は法的に所有とその存在を証明するための大切な手続きです。

不動産の税金コラム

家不動産を買うときに関わる税金

不動産の購入時、税金がかかるタイミングは「契約締結時」「不動産の登記時」「マイホーム取得後」の三点です。税金の内容としては、

・消費税

・印紙税

・登録免許税

・不動産取得税

・贈与税

などが挙げられますが、いずれもある一定の要件を満たせば軽減税率の対象となる特例措置が用意されています。住宅ローン減税や住宅投資減税などの制度も含めて、それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

消費税

最も身近な税金である「消費税」は、不動産の購入時においても事業者を介して購入した建物、仲介する不動産会社、さらには住宅の建築請負工事代金などに対してかかってきます。建物は消費税の対象となりますが、土地は非課税です。

基本的には売主が消費税の課税事業者となるケースに発生する税金ですので、個人間での売買であれば消費税はかかりません。消費税課税事業者から不動産や仲介などのサービスを購入した際に発生する税金と覚えておきましょう。

印紙税

「印紙税」は不動産売買契約書や建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書など、課税対象となる一定の文書を交わす際にかかる税金のことです。税額は契約書に記載された金額によって決定され、10万円を超える場合には軽減措置が設けられています。

登録免許税

不動産を購入した際には、それが自分の物であると証明するために「登記」を行う必要があります。この土地や建物の登記に対して課される税金が「登録免許税」です。

不動産取得税

「不動産取得税」は、土地や建物を購入や贈与、新築などで取得した際にかかる税金のことです。この他に増築や改築した場合も課税の対象となります。また登記が無かったり無償で取得したりした場合も現実に不動産の所有権を取得したのであれば、課税対象にあたります。

ただし相続で取得した場合は非課税となりますが、一方で死因贈与での不動産取得は通常通り課税対象となりますので、状況を見極めることが大切です。

贈与税

元の所有者が不動産を「あげる」と意思表示した上で、それを受け取る側が「もらう」と合意した際に発生するのが「贈与税」です。基本的には土地や建物などの資産を、贈る側がまだ生存している段階で無償で譲り渡すと課税される国税になります。

住宅ローン減税

土地や建物を取得すると、そのローンの支払いが始まります。「住宅ローン制度」はその際に、ある一定の要件を満たすことで住民税からの控除が受けられる制度です。

住宅投資減税

「住宅投資減税」とは、住宅ローンを利用せずに不動産を購入する場合に利用できる制度です。これは、長期優良住宅や低炭素住宅など規定された要件を満たす省エネ住宅を購入することで利用することができます。

家不動産を保有するときに関する税金

不動産を保有してからも毎年かかる税金に「地方税」があります。また耐震補強工事やバリアフリー化、省エネの改修工事を行った際には利用できる税額控除や減税特例などもありますので、積極的に利用していくようにしましょう。

固定資産税と都市計画税

土地や建物は固定資産として固定資産税台帳に登録されています。「固定資産税」はそれらの所有者に対し所在する市町村から毎年課される税金のことです。ただし東京23区内では特例として東京都が直接課税することになっています。

「都市計画税」も所在地となる市町村が、都市計画事業や土地区画整理事業への資金として課税する税金です。こちらも東京23区内では東京都から課税されます。

耐震改修工事による税額控除や減額措置

耐震化のために中古住宅を改修すると、住宅ローン控除が受けられるようになったり工事費用を税額控除できる制度があったりします。また築年数や費用など一定の要件を満たせば、固定資産税を減額することも可能になります。

バリアフリーや省エネへの改修工事で受けられる税金控除と減額措置

バリアフリーリフォームや省エネリフォームを行った場合には、

・住宅ローン控除

・投資型減税

・特定増改築をした場合の住宅ローン控除

・固定資産税の減額

などの減税制度が受けられます。

建築・リフォーム費用を家族から受け取った場合

居住用の建物を取得、新築、リフォームした際に、父母や祖父母など直系尊属から資金として受け取った金銭のことを「住宅取得等資金」といいます。この資金の贈与において非課税対象になる要件としては、

・一次エネルギー消費量等級4以上

・耐震等級2以上

・断熱等性能等級4以上

・高齢者等配慮対策等級3以上

などの住宅性能が挙げられます。

また60歳以上の祖父母から20歳以上の子や孫に対して生前贈与として利用できるのが「相続時精算課税制度」です。一部の省エネリフォームやバリアフリーリフォーム、住宅リフォームではこの相続時精算課税制度を住宅取得等資金の特例として適用することができます。

家不動産を売却するときにかかる税金

不動産を売る際にも、売却によって得た利益には税金が課せられます。ただし損失を抑えるための特例もいくつかありますので、合わせてチェックしておきましょう。

譲渡所得課税

所有していた土地や建物を売ることで発生した利益のことを「譲渡所得」といいます。譲渡所得は、それ以外に発生している給与所得や事業所得とは別にして所得税と住民税が課せられます。また、所得税にはさらに復興特別所得税が加算されます。

所得期間に対する税率

譲渡所得に対する税率は、所有期間によって以下のように変化していきます。

・所有期間5年以下=所得税30%、住民税9%

・所得期間5年以上=所得税15%、住民税5%

また所有期間が10年を超える場合には、譲渡所得のうち6,000万円をボーダーラインに税率が変わっていくため注意が必要です。6,000万円以下の部分は所得税10%、住民税4%の税率が課されますが、6,000万円以上の部分には所得税15%、住民税5%の税率が課されます。

居住用財産としての優遇措置

「居住用財産」とは、長期的な生活のために利用されている建物と敷地のことです。居住用財産と認められた住宅は、売却時に税務上のさまざまな優遇措置を受けることができます。

3,000万円特別控除

所有期間を問わずに適用できるのが、「3,000万円特別控除」です。規定された要件を満たせば、不動産の譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

居住用財産を買い替える際の特例措置

所有期間も居住期間も10年を超える不動産を売却し、それよりも高い金額の住宅に買い替える場合には、譲渡所得課税を先送りすることができます。この課税は新しい住宅をまた売却するまで先送りすることが可能です。

売却しても損失が出てしまった場合

不動産を売却した際にはその譲渡損失とその年の所得を相殺するために「損益通算」を行います。しかしそれでもなお控除しきれない損失が出てしまった場合は、翌年以後3年間にわたって差し引く「繰越控除」を適用することができます。

家不動産を相続するときの税金

不動産を相続する際にかかるのが「相続税」です。金額は法定相続人の人数や被相続人との関係性などを踏まえて計算されます。また基礎控除額も定められておりそれを下回った場合には相続税はかかりません。

家不動産の税金まとめ

不動産と税金は切っても切れない関係にあり、不動産では購入から保有、売却などのあらゆる場面で課税と減税措置が規定されています。税理士とも連携しているイサオ開発なら、不動産に関わる全ての税金と節税のアドバイスが可能です。全ての税金と税額控除、減額措置をチェックして、お客様の状況に合わせた最適な方法をご提案させていただきます。

不動産登記のコラム

家不動産登記とは?

「登記」とは不動産や法人、債権など、ある物、あることに対して生じる権利や義務を保護した上でその物理的状況や権利関係を実体法上で明らかにする制度のことです。不動産登記をはじめ、成年後見登記や船舶登記、会社に関わる商業・法人登記など種類は多岐にわたります。

権利や義務を保護し権利関係を示すほかに、その取引をスムーズにするための制度でもあるため、個人や法人、動産や物権を取得した際には必ず行う必要があります。

「不動産登記」は土地や建物の入手時に行われる登記です。

・所在地はどこにあるのか

・どのような不動産か

・面積はどれくらいか

・所有者は誰か

・どこの金融機関から、どれくらいの金額を借りているのか

・所有権以外の権利も設定されているか

などの情報が、国家機関である法務局が管理する帳簿に記載されます。

この登記簿は法務局を通じて有料で一般公開されており、誰でも見ることができます。また、権利関係の状況をいつでも明示することを目的に、登記内容が記された登記簿謄本を登記事項証明書として受け取ることも可能です。

家不動産登記が必要なのはどんなとき?

不動産登記をするタイミングは主に新築、相続、購入などによって不動産を取得した時になります。またその他にも、その登記内容に変更が生じた際には最新の物理的状況を示すために、改めての不動産登記が必要です。不動産登記が行われるタイミングについて詳しく見ていきましょう。

新築や購入などで不動産を取得した時

最も多いタイミングが、新たに不動産を取得した際の不動産登記です。自身で注文し建物を新築したり、まだ登記が行われていない建物を購入したりした場合には、「建物表題登記」と「所有権保存登記」が必要になります。

「建物表題登記」とは登記簿に表題部をつくり、不動産の詳細について記載するための登記です。対して「所有権保存登記」はその不動産の所有者と所有した経緯について記載するための登記になります。その他にも、別の所有者から購入したことで不動産を取得した場合には「所有権保存登記」ではなく「所有権移転登記」をする必要があります。

不動産を相続した時

不動産を相続して所有権が自分に移った場合には、「所有権移転登記」が必要です。「所有権移転登記」は元々の不動産の所有者が亡くなった際の不動産相続にも適用されます。

住所変更時・結婚により姓が変わった時

不動産や所有者の最新情報を記載する登記簿は、その情報に変更があった場合には「変更登記」を行わなければなりません。転勤による住所変更、結婚による氏名変更が起こったら必ず登記名義人の「変更登記」を行いましょう。

住宅ローンの支払いが終わった時

不動産を購入した時には債権者が債権を確保するための「抵当権設定登記」が行われます。そのため住宅ローンの支払いが終了したら「抵当権の抹消登記」が必要です。

「抵当権の抹消登記」は、住宅ローン完済時に融資をしていた金融資金から送られてくる住宅ローン完済の証明書によって行うことができます。抵当権を設定するのは金融機関でも抹消するのは本人になりますので、住宅ローンの支払いが終わったら必ず「抵当権の抹消登記」を行いましょう。

建物を取り壊した時

建物を建築した時と同様に、所有する建物を取り壊した時には「建物の滅失登記」が必要です。この登記は建物の取り壊し以外にも、焼失した場合にも申請しなければなりません。

家不動産登記の費用目安

不動産登記における費用は、その登記の種類や所在する地域、依頼する事務所によって決まっていきます。基本的には「登録免許税」と、司法書士と土地家屋調査士への報酬が主な費目です。

登録免許税

登記を受ける際には税金として「登録免許税」が課されます。その費用は登記の種類によって異なりますので注意が必要です。

売買時の「所有権移転登記」に課される登録免許税は、土地なら評価額の1.5%、建物なら評価額の2%となりますが、一定の条件を満たせば軽減税率が適用できる場合もあります。

相続時と贈与時の「所有権移転登記」に課される登録免許税は土地、建物ともに変わりません。相続なら評価額の0.4%、贈与なら評価額の2%です。

住宅ローンを完済した際に行う「抵当権抹消登記」での登録免許税は、建物と土地それぞれ一つごとに1000円となります。

司法書士や土地家屋調査士への報酬

不動産登記では登記自体の手続きを司法書士に、表示の登記を土地家屋調査士に依頼することとなります。それぞれへの費用額は、不動産が所在する地域や依頼する事務所ごとに異なります。おおよその目安については以下の通りです。

[司法書士報酬の平均費用]

売買による「所有権移転登記」…4万5000円~6万5000円
相続による「所有権移転登記」…6万円~8万円

新築・購入などによる「所有権保存登記」…2万円~3万円
住宅ローン完済時における「抵当権抹消登記」…1万5000円~2万円
転勤・結婚などによる「変更登記」…1万2000円くらい

[土地家屋調査士報酬の平均費用]

「建物表題登記」…8万円程度

家不動産登記まとめ

「不動産登記」は法的に所有とその存在を証明するための大切な手続きです。しかし種類も多くあり自分で行おうとすると専門的な知識も必要になってきます。その点イサオ開発は不動産専門の司法書士と連携しているため、あらゆる不動産登記への対応が可能です。不動産登記に精通した専門家のもとで、自身の資産を守る安心安全の不動産登記を行いましょう。