王道の５つの活用（賃貸アパート・賃貸マンション・賃貸戸建て・駐車場・店舗）
不動産土地には賃貸や駐車場などさまざまな活用方法があります。ここでは「賃貸アパート」「賃貸マンション」「賃貸戸建て」「駐車場」「店舗」の5つの王道パターンを解説していきますので、ぜひチェックしてみてください。
賃貸アパート
「アパート」は2階から3階程度の、木造か軽量鉄骨による建物とされています。3階以上のものを指すことの多い「マンション」に比べて少ない投資額で始められるため、人気の高い活用方法です。
賃貸マンション
「賃貸マンション」は「賃貸アパート」よりも投資額はアップするものの、防犯性や耐久性に優れるため建物の性能において差別化することができます。アパートより高い賃料を設定しても、駅が近かったり、住みやすい環境にあったりすれば比較的部屋も埋まりやすいため、高稼働での土地活用が期待できます。
賃貸戸建て
「賃貸戸建て」による土地活用は、「賃貸アパート」や「賃貸マンション」とほぼ同じです。しかし一家族のみへの賃貸となるため、一度入居が決まったら長く安定した収入が見込めます。状況によっては将来的に自身の住宅とすることも可能です。
駐車場
「駐車場」は賃貸住宅の経営よりも手軽に行える土地活用です。車移動の多い地域や交通の便が悪い場所など土地対応性が高ければ、安定した収益を見込むこともできます。
店舗
汎用性が高いのが「店舗」を運営する会社へ土地を貸す活用方法です。店舗の種類はコンビニエンスストアやファミリーレストランなど多岐にわたりますので、立地によって必要とされるニーズを満たせば安定した長期契約が期待できます。
王道のメリット・デメリット
土地活用のメリット・デメリットは、所在する地域や周辺環境によっても変わっていきます。それぞれの特徴を見極めて、土地へのニーズにマッチした活用方法を選ぶことが大切です。
賃貸アパートのメリット・デメリット
賃貸アパートのメリットは、
・投資額がマンションよりも少なく始められる
・部屋数が少ないためマンションよりも空室リスクが低い
・節税効果が期待できる
・あまり立地に左右されず適応できる
といった点です。基本的には賃貸マンションと比較した際のメリットが挙げられます。反対にデメリットは、
・ほかの土地活用よりも投資額が大きい
・マンションよりも賃料が低く、収益性が低い
・年数が経つと価値が下がりやすく、空き室対策が必要
・住人トラブルに対応しなければならない
などが挙げられます。賃貸アパートでは築年数に合わせた柔軟な対策が重要です。
賃貸マンションのメリット・デメリット
賃貸マンションのメリットは、
・安定した高い収益性が期待できる
・アパートよりもニーズが高く空室リスクが低い
・節税効果が期待できる
・場合によっては自己資金の数倍ほどの銀行融資を受けることも可能
といった点です。新築マンションのニーズは非常に高く、投資額が高くても満室状態を継続できれば数年で回収することも可能です。反対にデメリットは、
・初期投資額が大きい
・空室が続くと大きな赤字になる
・年数の経過次第では空き室対策が必要
などが挙げられます。賃貸住宅の経営ではいかに空室を無くすかがメリット・デメリットを左右するポイントです。
賃貸戸建てのメリット・デメリット
賃貸戸建てのメリットは、
・土地の広さに関係なく始められる
・アパートやマンションよりも競合が少ない
・節税効果が期待できる
・自分が住んだり売却したりすることも可能
といった点です。状況に応じて賃貸以外にも活用していける点が賃貸戸建ての魅力といえます。反対に、デメリットは、
・契約解除で家賃収入が0になる
・立地が悪いと家賃を下げる必要がある
などが挙げられます。とはいえ賃貸戸建てはニーズがあるにも関わらずまだ供給が少ないため、立地条件によっては集合住宅よりも高い収益性が期待できる注目の土地活用です。
駐車場のメリット・デメリット
駐車場のメリットは、
・ほかの土地活用よりも投資額やリスクが少ない
・建物を建てないため、転用も容易
・あまり土地の形や大きさに左右されず適応できる
などが挙げられます。反対にデメリットは、
・収益性が低い
・節税効果は期待できない
といった点です。しかし大きな収益は期待できないものの始める際の準備は少なく済むため、ローリスク・ローリターンで始められるのが駐車場の魅力といえるでしょう。
店舗のメリット・デメリット
店舗のメリットは、
・立地条件やニーズがマッチすればどれよりも高い収益性が見込める
・土地の特徴によって、店舗の種類が選択できる
・長期契約で安定性が高い
などが挙げられます。経営手腕によっては収益性を高めていける点も魅力的です。反対にデメリットは、
・店舗に適している土地は限られる
・なかなか借り手が見つからないこともある
・周囲に競合が出ると一気に経営悪化する可能性も考えられる
といった点です。店舗へ活用する場合には、周辺環境の変化に対応していく必要があります。
失敗しない土地活用の選び方
土地活用においてデメリットはつきものです。土地活用で失敗しないためには流行や成功例に流されず、何を優先として土地活用をしていくかを見極めることが重要といえます。まずは
・収益性
・安定性
・初期投資額の手軽さ
・節税対策
のどれを目的としていくかを決めていきましょう。
優先順位が決まったら、その目的に則した活用方法に絞り込んでいきます。そこからはメリットと合わせてデメリットがどれだけ当てはまるかを予測していくことがポイントです。数ある不動産土地の活用方法の中でも、なるべくデメリットが少なく自身の目的に近い活用方法をピックアップしてみてください。
土地活用まとめ
活用方法の多い不動産土地を持っていることは、すでに大きなメリットといえます。ですが、土地活用においては立地条件や地域特性、土地へのニーズによって収益性や安定性にも大きな違いが出てきてしまいます。あらゆる土地活用のアドバイスが可能なイサオ開発で、自身にぴったりの活用方法を見つけてみてはいかがでしょうか。